房地产开发企业业务招待费怎么扣除

答：《企业所得税法实施条例》第四十三条规定：企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。

国税发〔2009〕31号第六条规定： 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

国税发〔2009〕31号第九条 规定：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

从国税发〔2009〕31号的第六条、第九条的规定可以看出，房地产企业通过签订《房地产预售合同》所取得的收入，在税务处理上也应确认为销售收入的实现。这一部分收入，实质上是企业销售未完工开发产品取得的收入。

也就是说，新31号文改变了旧31号文关于“预售收入不得作为广告费、业务招待费税前扣除基数”的规定。在新31号文中，已经没有了“预售收入”的表述，而是被“销售未完工开发产品取得的收入”所代替。

房地产当年预售收入是否可以作为招待费、广告费的依据?

按照国税发〔2009〕31号文件规定，企业与客户签订房地产销售合同(包括预售合同)，应为企业销售收入的实现。企业取得销售收入前所发生的招待费、广告费应该累计，待企业取得销售收入年度起，按照税法规定计算招待费、广告费扣除比例。

其二，“苏国税发[2009]79号 ”明确规定：

房地产开发企业在2008年1月1日以后销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，但开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。

房地产开发“业务招待费支出”扣除基数政策?

答：国税发〔2009〕31号文件对房地产开发企业无论是销售完工产品还是未完工产品所取得的收入，都确定为税法上的销售收入，在以前实务操作中，是否将此作为业务招待费扣除中的收入基数存在争议，或者在企业所得税年度汇算清缴时填报申报表时，无法正确填报。本次申报表修改时，在A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》中列示第23行“销售未完工产品的收入”和第27 行“销售未完工产品转完工产品确认的销售收入”，就是为了解决业务招待费等扣除基数问题。具体实务操作政策如下：

1.房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，具体数据来源A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》中第23行“销售未完工产品的收入”;

2.计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数需要减去销售未完工产品转完工产品确认的销售收入，具体数据来源A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》中第27行“销售未完工产品转完工产品确认的销售收入”

3.开发产品完工会计核算转销售收入时，会计核算做为销售收入，属于“业务招待费、广告费和业务宣传费的计提基数”。该收入如前期属于“销售未完工开发产品取得的收入”，已作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数已作为计提基数，为了不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费，需要减去销售未完工产品转完工产品确认的销售收入(前期已属于“销售未完工开发产品取得的收入”的部分)。

【例】A房地产公司2012年10月竞得2.2万平方米土地,进行商品房开发。2013年11月，该楼盘取得预售许可证并开始预售商品房，当年累计预售商品房3万平方米，收取预售款24000万元，且企业账务处理时未做“主营业务收入”。2014年10月开发产品完工，当月销售商品房1万平方米，收取售房款8500万元，同时结转销售完工商品房4万平方米(含2013年度预售商品房3万平方米)，企业账务处理时，将上述两项(销售未完工产品转完工产品确认)收入32500万元记入“主营业务收入”科目。则：

(1)企业2013年度的预收款24000万元应作为2013年度业务招待费扣除基数

(2)企业虽“主营业务收入”32500万元，但2014年度业务招待费扣除基数要将2013年度已经做了业务招待费扣除基数预收款24000万元扣减，即“销售未完工产品转完工产品确认的销售收入”24000万元，不考虑其他情况为2014年度业务招待费扣除基数为8500万元。